На фоне высокой ставки ЦБ и непростой экономической ситуации в стране волнения не перестают накрывать тех, у кого уже есть ипотека, и тех, кто только планирует купить квартиру. Рынок недвижимости претерпевает изменения: падают продажи вторичного жилья, растет стоимость квадратного метра в новостройках. В связи с этим многие люди задаются вопросами: брать ли ипотеку сейчас и какой прогноз дают эксперты? Ответы на эти и другие интересующие вопросы получил журналист интернет-редакции АИСТ ТВ Светлана Грицик у специалистов отдела брокериджа консалтинговой компании «НОВАЦИЯ».
- Какая ситуация сейчас на рынке недвижимости?
- Все, что происходит сейчас, мы только изучали в учебниках. Возможно, на рынке как раз та ситуация, в которой определяют все признаки предыдущих кризисов, по сути, данный этап похож на первую половину 20-го века. Что касается горизонта планирования, то мы сейчас на отрезке развития рынка, где реальный горизонт планирования для брокеров от 2-х недель до месяца. Есть панические покупки, есть выгодные и невыгодные сделки, да, всем участникам рынка приходится выстраивать свои планы и бизнес-процессы под новые реалии. Ну и наша традиционная позиция – волны Кондратьева никто не отменял.
- Принятая 1 апреля новая программа господдержки, по мнению государства, должна помочь как застройщикам, так и покупателям, так ли это? Напомним, до июля в России на первичное жилье действует ставка 12% и максимальный размер кредита 6 млн рублей, в столичных 12 млн.
- После того как 18 марта была поднята ключевая ставка с 9% до 20%, банки увеличили ставки с 2-4% до 25-28% для строительных компаний. Учитывая, что по закону строить девелопер может либо на собственные деньги, либо банка, а денежные средства дольщиков до сдачи дома лежат на эскроу-счетах, то маржинальность проектов резко снизилась. Как следствие – повышение цены квадратного метра на первичном рынке. По данным аналитического отдела «НОВАЦИИ», особенно ощутимо подорожали квадратные метры в Октябрьском районе - от 130 тысяч до 200 тысяч рублей. Как пример, 1-комнатная квартира площадью 37 кв. м теперь стоит в среднем 4,5 – 5,1 млн рублей. При такой стоимости и условиях программ поддержки с рынка сразу будут вымыты ликвидные предложения, а это самые востребованные на рынке 1-2-комнатные квартиры. Возможно, программа льготной ипотеки поддержит первичный рынок на какое-то время, но она не спасет от надвигающегося снижения спроса.
- На данный момент стоит брать ипотеку?
- Этот вопрос нам задавали и в 2008, и в 2014, и в 2020 гг. Конечно же, если у Вас давно запланирована покупка и есть определенная сумма собственных средств, то приобрести квартиру с использованием ипотеки сейчас лучше на первичном рынке, где работают программы господдержки - семейная ипотека под 6% и ипотека с господдержкой под 12%.
- Вторичка вместо новостройки. Есть ли выгода? Как обстоят дела на рынке вторичного жилья?
- После поднятия ключевой ставки банки увеличили ставки по ипотеке с 10% до 28%. Это привело к падению продаж вторичного жилья на 70-80%, так как в структуре всех сделок на этом рынке на ипотечные приходится от 40 до 80%. Потребитель перешел на новостройки, так как ставка по господдержке до конца марта оставалась более низкой и сохранились все условия по семейной ипотеке. К концу марта 50% ипотечных сделок на первичном рынке были по госпрограммам. Повторимся, что пока новостройки остаются привлекательнее вторички из-за ипотечных ставок, а рост стоимости квадратного метра сузил для покупателей выбор.
Многие сейчас рассматривают сценарий, в котором падение продаж на вторичном рынке приведет к тому, что упадет спрос и на первичном. То есть те, кто планировал улучшить свои жилищные условия, продав свое вторичное жилье и купив квартиру в новостройке, не смогут это сделать. Найти покупателя, который купит вторичку с ипотекой под 23%, достаточно сложно, а сделки с использованием собственных средств в общей массе составляют около 10%.
- Нужно ли досрочно гасить ипотеку?
- В зависимости от целей заемщика. По ранее выданным ипотечным кредитам ставки не изменились, и сейчас это достаточно дешевый кредит.
- Что будет с ценами на жилье?
- Стоимость вторичной недвижимости с конца февраля поднялась примерно на 5-10%, на данный момент вторичный рынок замер. Цена квадратного метра на первичном рынке в Иркутске выросла от 10% до 20% с начала года. В новостройке стоимость квадратного метра зависит от многих факторов: потребительского поведения, госсубсидирования инфраструктурных проектов, ставок по проектному финансированию, стоимости строительных материалов и т.д.
- Что может спасти рынок недвижимости?
- То же самое, что даст возможность удержать экономику страны. Нам надо понимать, что мы находимся в определенном историческом отрезке, когда во всем мире идет смена технологического уклада и переход на новую экономику, процесс этот небыстрый. Рынок недвижимости в сырьевой экономике всегда был классическим инструментом, и часто мы повторяли, что это локомотив экономики, но в ближайшие 15-20 лет все будет меняться.
Фото: Св етлана Грицик
Комментарии ()
Еще нет комментариев